Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym i uchwalona w niej procedura tworzenia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) oraz negocjacji umowy urbanistycznej daje miastom i inwestorom nowe możliwości współpracy oraz nowe potencjalne korzyści. Miastom daje przede wszystkim możliwość wcześniejszego zapoznania się z potencjalnymi planami inwestycyjnymi i wpływu na nie w ramach negocjacji, a także uzyskania konkretnych korzyści w ramach realizacji lub finansowania przez inwestorów infrastruktury społecznej. Deweloperom zaś pozwala na zabudowę ich terenów innymi funkcjami niż przewidziane w obowiązujących planach miejscowych. Aby to się udało, potrzebna jest po stronie urzędów miast i rad gmin otwartość na negocjacje i profesjonalne podejście do tematu. Po stronie inwestorów zaś potrzebne jest podejście do zagadnienia w sposób zgodny z duchem ustawy, czyli gotowość do rezygnacji z części potencjalnych zysków w celu przekazania na rzecz społeczności lokalnej jakiejś realnej korzyści, w ramach tak zwanej inwestycji uzupełniającej. Procedura ZPI korzysta z doświadczeń i jest rozwinięciem idei specustawy mieszkaniowej lex deweloper, która w jednych miastach stosowana była z sukcesem, a w innych traktowana jako zło i doktrynalnie odrzucana bez realnego dialogu i negocjacji pomiędzy gminą a inwestorem. W tym kontekście warto wspomnieć, że niektóre miasta (Warszawa, Gdańsk) były w stanie wypracować w formie oficjalnych zarządzeń ich prezydentów ścieżki postępowania i konsultowania inwestycji zgłaszanych w ramach specustawy lex deweloper. To pozwalało inwestorom z większym prawdopodobieństwem przygotowywać projekty inwestycyjne i ich założenia, które nie będą na końcu procesu odrzucone przez radę gminy.
Obydwie te procedury (lex deweloper i ZPI) wymagają konsultacji społecznych, co oznacza, że rady gmin będą wrażliwe na uwagi społeczności lokalnej i będą podejmować decyzje o przyjęciu lub odrzuceniu proponowanej inwestycji, uwzględniając głos społeczny. Dlatego deweloperzy, szanując swój czas i pieniądze, już na początku planowania inwestycji powinni przyjąć do wiadomości, że jej parametry muszą być możliwie jak najmniej kontrowersyjne, a proponowane rozwiązania akceptowalne dla sąsiedztwa, czyli w rezultacie akceptowalne dla rad dzielnic i rad miasta.
Wiemy również, że możliwe jest przeliczenie wszystkiego na pieniądze, aby określić na przykład granice opłacalności każdej inwestycji. Szczególnie jeśli udałoby się wyeliminować ryzyka proceduralne i ograniczyć czas działań — a te w największym stopniu zależą od urzędów i władz miast – Mówi Bartłomiej Kisielewski dla A&B
