Rewitalizacja terenów pofabrycznych w Łodzi jest widoczna gołym okiem. Świecące niegdyś pustkami budynki są odnawiane, by stać się nowymi centrami kultury, handlu czy biznesu. Zyskują zupełnie nowe życie, a dzięki pracy architektów i inwestorów nie tracą swoich zabytkowych walorów.
Partnerstwo publiczno-prywatne to wyrażenie kluczowe w wypadku restauracji łódzkich zabytków. Jedna z dzielnic Łodzi – Księży Młyn, nazywany również dziewiątym kwartałem rewitalizacji, to przykład tego, jak taka współpraca powinna przebiegać. W 2017 roku inwestycja ta otrzymała nagrodę „Najlepszej praktyki miejskiej” za modelową kooperację w ramach rewitalizacji. Oznacza to, że łódzka rewaloryzacja promowana będzie m.in. przez Komisję Europejską jako wzorcowy przykład w całej Europie. Wniosek miasta o dofinansowanie odnowy pofabrycznej dzielnicy uzyskał 93,18 na 100 możliwych punktów. Kwota przeznaczona na odnowę osiedla robotniczego wybudowanego przez Karola Scheiblera wyniesie łącznie 75 mln zł, z czego 48 mln zł to unijne dofinansowanie. Za funduszami miejskimi idą także pieniądze inwestorów. Otwarty w styczniu 2009 roku Textorial Park – inwestycja zrealizowana przez St. Paul’s Developments Polska – jest pierwszym łódzkim biurowcem klasy A. Kompleks biurowy oparty został na rewitalizacji zabytkowego magazynu bawełny fabryki Karola Scheiblera i uzupełniony nowoczesnymi budynkami zaprojektowanymi przez łódzką pracownię architektoniczną Diehl Architekci. Textorial Park II powstanie nieopodal swojego „starszego brata”. Nowa inwestycja, której projekt został powierzony krakowskiej pracowni Horizone Studio, będącej jedną z firm założycielskich Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, obejmuje rewitalizację dwóch zabytkowych magazynów bawełny oraz budowę korespondującego z nimi nowego obiektu biurowego. Łączna powierzchnia biurowo-usługowa wyniesie niemal 26 tys. m2. Wstępnie zakładany czas realizacji inwestycji to około 29 miesięcy. Cały kompleks ma być zrealizowany jednoetapowo.
Jedna rewitalizacja, różne funkcje
Rozwój potencjału rewitalizowanych przestrzeni to nie tylko ich odnowienie i nadanie im nowej funkcji. Nie do przecenienia pozostaje rola, jaką odgrywają one dla mieszkańców miast, w których powstają. Właśnie dlatego kompleksy biurowe coraz częściej rozszerzane są o handel i usługi, a nierzadko oferują nawet wydarzenia kulturalne. Na terenie Textorial Park II, który pomieści ponad 2000 pracowników, znajdą się kawiarnie, restauracje, centrum fitness oraz SPA & wellness. Ponadto inwestor uwzględnił w projekcie liczący 9 tys. m2 zielony dziedziniec, wypełniony małą architekturą i zielonymi wyspami. Chcemy wydobyć ogromny potencjał tego miejsca, spowodować, że będzie to wyznacznik stylu życia i pracy. Będzie to przestrzeń, którą docenią najemcy, ale – co szczególnie dla nas ważne – docenią ją także pracownicy najemców, którym będzie się tam wygodnie pracować i spędzać czas. Łódź wzbogaci się przy tym o nowe ciekawe ogólnodostępne miejsce – mówi Anna Banaś, prezes St. Paul’s Developments Polska.
Zielone budownictwo
Kwestią nie mniej istotną od nadawanych rewitalizowanym budynkom funkcji jest sposób przeprowadzenia samych prac i standardów wykończenia. W ocenie jakości procesu inwestycyjnego pomaga certyfikacja BREEAM, która jest obecnie jedną z najczęściej stosowanych w Europie metod oceny budynków pod kątem ich ekologiczności. Textorial Park II jest jedyną polską inwestycją wyróżnioną przez międzynarodową organizację BRE w prestiżowym zestawieniu BREEAM Christmas 2018 roku. W ramach corocznej akcji BRE wybiera najciekawsze projekty na świecie, które otrzymały certyfikat BREEAM w danym roku i na które warto zwrócić uwagę.
W uzasadnieniu decyzji czytamy: Lokalizacja budynku została zdefiniowana jako obszar o niskiej wartości ekologicznej, znajdujący się w dzielnicy Księży Młyn – dawnej, industrialnej dzielnicy przemysłu tekstylnego (…). Aby poprawić ekologię terenu, projekt budynków zawiera nie tylko zielone stropodachy i atrakcyjne dla ptaków i owadów nasadzenia zieleni, ale także przewiduje wykonanie dla nich dedykowanych budek lęgowych (…). Projekt wykroczył również poza wymagane podejście w zakresie zrównoważonego rozwoju. Maksymalną punktację przyznano między innymi w kategorii Transport. Propozycja obejmowała wykorzystanie różnych rodzajów preferowanego transportu, od jazdy rowerem, dzielenia się samochodem (car sharing) z dedykowanym w tym celu priorytetowym parkowaniem, po wykorzystanie samochodów elektrycznych, dla których przewidziano 10 stacji ładowania na parkingu podziemnym. W Łodzi jest już ponad 150 km ścieżek rowerowych, dlatego w budynku zaprojektowano również liczne udogodnienia rowerowe, takie jak miejsca na rowery, prysznice i mobilną stację do serwisowania rowerów. Ponadto w obrębie inwestycji planowane jest zorganizowanie jednej ze stacji publicznego roweru miejskiego.
To pierwsza tego typu rewitalizacja w Łodzi. Zwykle stare mury ceglane odnawiano z zewnątrz, od środka zasłaniając je płytami gipsowo-kartonowymi czy tynkiem. W Textorialu wewnętrzne ściany rewitalizowanych budynków będą prze- szklone i zostaną odsunięte od muru o około 70 cm. Dzięki temu we wszystkich pomieszczeniach na parterze budynków magazynowych będzie widać starą ceglaną ścianę. Historyczna tkanka – wpisana do rejestru zabytków – była nie tylko wyzwaniem projektowym, ale też utrudnieniem w osiągnięciu tak wysokiego poziomu certyfikacji ekologicznej (w chwili otrzymania certyfikatu Textorial Park II był najwyżej ocenionym kompleksem biurowym w Polsce w BREEAM NC 2016).
Zgodnie z założeniami inwestora już od wczesnego etapu proekologiczne rozwiązania stały się ważną częścią projektu. Jednym z głównych kryteriów było wykorzystanie zieleni do wykreowania atrakcyjnych, otwartych przestrzeni rekreacyjnych.
W centrum kompleksu, pomiędzy zabytkowymi budynkami, zaprojektowany został zielony dziedziniec, który uzupełniło zastosowanie technologii zielonych stropo-dachów retencjonujących wodę deszczową. Ta docelowo zbierana będzie w zaprojektowanym na poziomie garażu podziemnego zbiorniku retencyjnym. Część wody deszczowej gromadzonej w zbiorniku będzie wykorzystywana jako woda do podlewania zieleni oraz spłukiwania toalet, ograniczając w ten sposób znacząco zużycie wody miejskiej. Instalacja wody zielonej będzie rozprowadzona w garażu do pionów oraz do króćców do podlewania zieleni montowanych w skrzynkach gruntowych przy zieleńcach. Zużycie wody zielonej będzie osobno opomiarowane przez zabudowę zestawów wodomierzowych niezależnych na każdy budynek.
Aby zapewnić jak najlepszy klimat w nowych przestrzeniach pracy, w fasadach biurowych założono wykonanie otwieranych ręcznie modułów okiennych, zapewniających użytkownikom biur możliwość naturalnego przewietrzania i chłodzenia większości powierzchni wewnętrznych w okresie jesienno-wiosennym. Zastosowana technologia wentylacji mechanicznej wykorzystuje odzysk ciepła z powietrza wywiewanego z biur. Dodatkowo wszystkie centrale wentylacyjne zostały wyposażone w tryb chłodzenia nocnego, umożliwiający wykorzystanie chłodniejszego powietrza nocnego do wstępnego chłodzenia lokali aż do rozpoczęcia pracy następnego dnia. Technologie te oprócz podniesienia komfortu użytkowego mają za zadanie obniżenie kosztów użytkowania budynków. W tym celu również do oświetlenia – zarówno wnętrza budynków, jak i przestrzeni zewnętrznych – wykorzystano technologię energooszczędnego oświetlenia LED. W celu dalszego zminimalizowania zużycia energii elektrycznej i zapewnienia oświetlenia tylko w pożądanych obszarach instalacja oświetlenia wewnętrznego została podzielona na grupy obwodów sterowanych centralnie z systemu BMS za pomocą czujników ruchu i obecności.
Nowe życie
Wykorzystanie potencjału rewitalizowanych miejsc jest sztuką niełatwą, ponieważ wymaga od inwestora wzięcia pod uwagę potrzeb potencjalnych najemców, przyszłych pracowników powstających budynków oraz – w nie mniejszym stopniu – mieszkańców miasta. Dlatego właśnie idea zrównoważonego budownictwa, uwzględniającego standardy ekologiczne i komfort biur, ale także ewolucję modelu pracy i zmiany w stylu życia, trafia na podatny grunt. Harmonijna egzystencja z otoczeniem i w otoczeniu miasta przyciąga do rewitalizowanych miejsc ludzi, którzy pomagają w pełni wykorzystać ich potencjał. Pijąc kawę w jednej z nowych restauracji na Księżym Młynie, spacerując między odnowionymi czynszówkami łódzkiego osiedla, widząc młodych ludzi wokół biurowców Textorial Park trudno nie odnieść wrażenia, że historia odradza się w tym miejscu z nową energią – zauważa Anna Banaś.
Robert Strzeński – mgr inż. arch., MRIAI, MOIA, partner w Horizone Studio, które jest członkiem założycielem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC; Horizone Studio jest autorem projektu Textorial Park II
PLGBC – artykuł powstał we współpracy z Polskim Stowarzyszeniem Budownictwa Ekologicznego PLGBC, które od 10 lat wspiera sektor budownictwa przez rozwijanie procesu projektowania, budowania i użytkowania budynków w oparciu o elementy zrównoważonego rozwoju
